על פי חוק, חריגות בנייה נחשבות לעבירה על חוקי התכנון והבנייה.
חריגות בנייה חושפות הן את הקונה והן את המוכר לסיכונים, בעיות ועיכובים מיותרים בעת ביצוע עסקאות מכר מקרקעין (קנייה או מכירה של מקרקעין). במאמר זה אציג מהן חריגות בנייה ומהן ההשלכות של אותן חריגות על המוכר/הקונה.
משרד עו"ד מימון פאר עוסק במשפט מנהלי, מוניציפלי וציבורי בפריסה ארצית. משרדינו עוסק בייצוג וליווי בתביעות מיסוי מוניציפלי על רבדיו השונים החל מתביעות חוב ארנונה ועד קנסות, היטלים ותשלומי עירייה אחרים. לקבלת ייעוץ משפטי ראשוני, ניתן ליצור עימנו קשר ב – 072-2567192 ונשמח לעמוד לרשותך.
מהן חריגות בנייה?
תוספות בנייה "קטנות", גדולות והכי חשוב, לא מאושרות/חוקיות כמו סגירת מרפסת בבניה קלה, תוספת ממ"ד או יחידת דיור בבניין צמוד קרקע מהוות חריגות בנייה.
על פי חוק, ישנם מקרים בהם ניתן להכשיר ולהסדיר את חריגות הבנייה על ידי פנייה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברשות המקומית – אך, חשוב לציין כי לא כל חריגה ניתן להכשיר ויתכן שהרשות המקומית תדרוש להרוס את התוספת שבוצעה בנכס.
מהן ההשלכות של חריגות בנייה בעסקאות מכר מקרקעין?
חריגות בנייה חושפות את כל אחד מהצדדים בעסקה להשלכות הבאות:
- הברחת קונים פוטנציאליים – לעיתים קרובות, נכסים עם חריגות בנייה משמעותיות מבריחים קונים פוטנציאליים אשר לא מעוניינים לקחת את הסיכון. טרם פרסום הנכס בפומבי, מומלץ להתייעץ עם עורך דין למכירת דירה, אשר יבדוק את חבות המס הצפויה ואם יש חריגות בנייה בלתי ידועות. אם יש חריגות, עו"ד יוכל להציג את כלל האפשרויות ועלויות ההכשרה הצפויות מול הרשות המקומית ורשויות המס.
- עבירה פלילית – חריגות בנייה הן עבירה פלילית אשר עלולה להתבטא בקנסות גבוהים, צווים מנהליים ואף עונש מאסר בפועל.
- אישור עירייה לטאבו – אם התגלו חריגות בנייה בנכס, המוכר יתקשה להמציא "אישור עירייה לטאבו" אשר מצביע על כך שאין חובות לרשות המקומית.
- עילת ביטול עסקה – חריגות בנייה אשר לא מדווחות לקונים על ידי הרוכשים מהוות מצג שווא ועילה לביטול הסכם המכר כתוצאה מהפרה יסודית שלו.
- משכנתא – חריגות בנייה מפחיתות את שווי הנכס על ידי השמאי שמגיע מטעם הבנק. כתוצאה מכך, אחוזי המימון במשכנתא יורדים ולקונים תהיה בעיה לקבל את המשכנתא (המימון) שהם דרשו מהבנק.
לסיכום, חריגות בנייה משפיעות על שווי הנכס, קבלת האישורים, לוח התשלומים ואפילו על האפשרות לקבל משכנתא מהבנק.
טרם חתימה על הסכם מכר מקרקעין, מומלץ להתייעץ עם עו"ד אשר יוכל לבצע את כל הבדיקות המקדימות הנחוצות בוועדה לתכנון ובניה של הרשות המקומית ובמידת הצורך להתריע על מוקשים, סכנות ועסקאות אשר דורשות מחשבה מחודשת.